LAS CLÁUSULAS NULAS Y OSCURAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

La nulidad de cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como la
interpretación restrictiva de las cláusulas oscuras, son garantías esenciales del
principio de protección al arrendatario.

La situación del alquiler en España, especialmente en grandes núcleos urbanos
(Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Baleares), se ha vuelto muy complicada en los
últimos años debido a la escasez de oferta y el aumento de los precios. Esto ha
llevado a una situación desesperada para muchos inquilinos, que a menudo se
encuentran con dificultades para encontrar una vivienda asequible y, en algunos
casos, incluso para mantener la que ya tienen. Esta situación es aprovechada en
ocasiones por los propietarios para imponer determinadas condiciones en los
contratos de alquiler de vivienda, que son “aceptadas” por los inquilinos a sabiendas
de que, si no “tragan”, perderán la vivienda.

Los contratos de arrendamiento de vivienda son documentos fundamentales que
regularán las relaciones entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) a lo
largo del arrendamiento de la vivienda. En muchos casos, estos contratos incluyen
cláusulas que pueden ser abusivas, nulas o de interpretación ambigua
(oscuras). En España el contrato de arrendamiento de vivienda se rige
fundamentalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos (LAU), y sus sucesivas reformas, cada vez más tendentes a dar seguridad
jurídica a los inquilinos. El carácter imperativo de muchas de sus disposiciones en
materia de vivienda habitual implica que no toda la autonomía de la voluntad es
válida, lo que ha dado lugar a una abundante jurisprudencia sobre cláusulas nulas y
cláusulas oscuras en el marco de la contratación arrendaticia.

Una cláusula nula es aquella disposición contractual que vulnera normas imperativas,
los derechos irrenunciables del arrendatario o principios generales del derecho. En
consecuencia, se deberá considerar como no puesta, es decir, no produce efecto legal
alguno de conformidad con el art. 6.3 del Código Civil que establece que “los actos
contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho”.
Tambien el art. 6 de la LAU establece: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las
normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo
autorice.” Por otro lado, las cláusulas oscuras son aquellas cuyo contenido resulta

ambiguo, confuso o contradictorio. Pueden ser fruto de una redacción deficiente o
deliberadamente ambigua para favorecer a una de las partes (casi siempre al
propietario, que es quien impone normalmente el contrato al inquilino).

Los ejemplos más comunes de cláusulas nulas suelen ser:

 Cláusulas que limitan derechos del inquilino: como el derecho a la prórroga del
contrato por plazos mínimos (actualmente hasta 5 años para personas físicas),
la posibilidad de desistir del contrato tras 6 meses.
 Cláusulas que atribuyen responsabilidades al inquilino que corresponden al
arrendador: Por ejemplo, atribuir al inquilino la responsabilidad de obras de
conservación que son obligación del propietario.
 Cláusulas que permiten al arrendador entrar en la vivienda sin justificación o
con excesiva frecuencia.
 Actualización de la renta. La actualización no podrá exceder el incremento de
aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC o índice legal
establecido. Cualquier actualización, aún pactada, por importe superior será
nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser
actualizada por parte del arrendador.

Las consecuencias de las cláusulas nulas en un contrato de vivienda habitual pueden
ser diferentes, pero generalmente la cláusula nula se considera no escrita, y el
contrato se interpreta como si esa cláusula no existiera (permanece el resto). Si
la cláusula nula es esencial para el contrato (por ejemplo, afecta al precio o a la
duración), podría llevar incluso a la nulidad del contrato completo. En caso de que el
inquilino haya realizado pagos en base a una cláusula nula, el arrendador podría estar
obligado a devolver esos pagos.

En cuanto a las cláusulas oscuras prima el principio de interpretación contra
proferentem, esto es, cuando existe duda sobre el alcance de una cláusula, el artículo
1288 del Código Civil establece que “la interpretación de las cláusulas oscuras de un
contrato no debe favorecer a la parte que ha ocasionado la oscuridad”. Este principio,
favorece al arrendatario en la mayoría de los casos, dado que habitualmente es el
arrendador quien redacta y proporciona el contrato. En caso de litigio lo habitual es
que la cláusula oscura sea interpretada por el juez en contra del arrendador,
especialmente si genera desequilibrio o incertidumbre sobre derechos esenciales del arrendatario.

En algunos casos, si la oscuridad afecta a una condición
esencial, la cláusula puede incluso ser considerada nula.

Es fundamental, en definitiva, que tanto propietarios como inquilinos conozcan sus
derechos y obligaciones según la LAU y que se tenga un debido asesoramiento legal
para la confección (o revisión) del contrato. En caso de que ya se haya firmado y se
dude sobre la validez de alguna clausula bien por entenderla nula, bien por su
oscuridad-ambigüedad, es importante buscar asesoramiento de un abogado para
analizar el contrato y los posibles efectos, pudiendo reclamarse la anulación de dicha
cláusula al propietario (bien de manera amistosa, bien por vía judicial o arbitraje en su
caso).

En resumen, la nulidad de una cláusula en un contrato de alquiler implica que esta no
tiene validez legal y no puede ser aplicada. La LAU protege al inquilino de cláusulas
abusivas o contrarias a la ley así como de aquellas ambiguas que pretendan favorecer
al arrendador, por lo que es importante asesorarse para evitar problemas y proteger
los derechos de ambas partes.  Las cláusulas nulas y oscuras no solo son frecuentes
en los contratos de arrendamiento, sino que afectan directamente a la validez y
equilibrio de la relación contractual. Conocer sus implicaciones legales permite
proteger los derechos del arrendatario y fomentar contratos más justos y
transparentes. Una correcta redacción, una revisión jurídica preventiva y el
conocimiento de la normativa vigente son las mejores herramientas para evitar
conflictos a futuro.