LA LEY DE VIVIENDA ASEQUIBLE DE LA UE: COBERTURA JURÍDICA PARA UNA CRISIS QUE TAMBIÉN ES ESPAÑOLA

Por Conrado Moreno Bardisa, socio director

Más del 40 % de los europeos considera que la vivienda es un problema urgente, porcentaje
que sube al 51 % en las grandes ciudades. No es una percepción: entre 2015 y 2025 los precios
de compra crecieron un 64,9 % en la UE y los alquileres un 21,8 %, dejando muy atrás la
evolución de los salarios. El alquiler medio devora ya el 40 % del presupuesto familiar, muy por
encima del tercio que los economistas consideran sostenible. Quienes no pueden comprar
tampoco pueden alquilar, y muchas veces tampoco reúnen los requisitos para la vivienda
social. Atrapados en ese embudo, millones de ciudadanos esperaban alguna respuesta de
Bruselas. El 9 de septiembre de 2026 llegó: la Comisión Europea presentó su Ley de Vivienda
Asequible, la primera norma común de la Unión en este ámbito.

Conviene aclarar desde el principio qué es y qué no es esta ley. La vivienda sigue siendo
competencia de los Estados miembros, y la propuesta no pretende cambiar eso: cada país,
región o municipio seguirá tomando sus propias decisiones habitacionales. Lo que la norma
aborda es un problema real en el mercado interior: cuando un ayuntamiento restringe los
pisos turísticos o una comunidad autónoma limita la compra especulativa, esas medidas
pueden chocar con las libertades del mercado único y acabar en los tribunales. La Ley de
Vivienda Asequible no amplía las competencias de Bruselas, pero sí ofrece un paraguas jurídico
claro para que las administraciones actúen sin el riesgo de que sus normas sean tumbadas por
incompatibilidad con el Derecho europeo. Elimina además la obligación de notificación previa
que exigía la Directiva de Servicios, con el fin de ofrecer a los ayuntamientos la seguridad
jurídica necesaria.

En cuanto a su funcionamiento concreto, la propuesta establece una metodología común de
dos fases para identificar las llamadas «zonas bajo tensión de vivienda». La norma fija un
umbral de activación cuando el precio medio de compra equivale o supera los ocho años de
renta disponible de la población local. Si el indicador se sitúa entre 8 y 10, la autoridad debe
acreditar además una tendencia al alza durante la última década; si sobrepasa el umbral de 10,
la tensión se considera suficientemente grave sin necesidad de valorar el histórico. Solo
entonces podrán las autoridades aplicar restricciones sobre el alquiler turístico o el uso de
inmuebles para fines distintos a la residencia habitual, siempre que demuestren con datos de
los tres años anteriores que dicha actividad ha perjudicado efectivamente la disponibilidad o
asequibilidad de la vivienda.

Las medidas deberán ser proporcionales, territorialmente acotadas, revisadas cada cinco años y retiradas de forma inmediata si el mercado se
distensiona. Quedan expresamente fuera los contratos de arrendamiento residencial, la
fiscalidad, la construcción y el planeamiento urbanístico. La propia norma subraya que «las
restricciones por sí solas no pueden resolver las causas estructurales de la escasez de
vivienda», y que cualquier limitación debe concebirse como un parche temporal que obligue a
acompañarse de medidas reales para construir o movilizar más inmuebles. En el plano
financiero, la UE ya ha movilizado más de 43.000 millones de euros para vivienda en el marco
2021-2027, con previsiones de alcanzar los 375.000 millones hasta 2029.

La dimensión española del debate es especialmente intensa, ya que la propuesta europea ha
aterrizado en medio de un conflicto ya abierto entre el Gobierno, el sector inmobiliario,
propietarios e inquilinos. Las principales ciudades de nuestro país superan con creces el
umbral europeo: Madrid registra un ratio precio/renta de 23,76 años, Palma de Mallorca de
26,7, Barcelona de 19,88 y Málaga de 22,47. Con esos números, nadie discute que España
entraría de lleno en el ámbito de aplicación de la norma. La discusión es otra: si el texto de
Bruselas respalda o más bien cuestiona las políticas que el Gobierno lleva tiempo aplicando. El
Ministerio de Vivienda lo interpreta como un respaldo implícito a su tesis de que cuando el
mercado falla, toca intervenir, y lo usa como argumento frente a las comunidades que se
resisten a aplicar controles de alquiler —actualmente hay 317 municipios declarados
tensionados—. Pero el sector propietario, representado en gran medida por ASVAL no
comparte esa lectura y ha advertido de que cualquier interpretación de la propuesta europea
como un aval al control de rentas «carece de base en el texto»: la norma comunitaria regula
explícitamente las restricciones al alquiler turístico y a la compra de vivienda no habitual, y
excluye de forma expresa las medidas que regulan las rentas de los contratos de
arrendamiento residencial.

Además, según la patronal, el estándar europeo de intervención
exige acreditar de forma acumulativa la existencia de una situación de tensión, demostrar que
la actividad que se pretende restringir ha provocado un efecto adverso y justificar que no
existe una alternativa menos restrictiva igualmente eficaz —un triple filtro que, en su opinión,
los topes al alquiler difícilmente superarían—. Hay además un problema técnico de encaje: la
ley española permite declarar zonas tensionadas cuando el coste de la vivienda supera el 30 %
de los ingresos familiares o cuando los precios han crecido tres puntos por encima del IPC en
cinco años, criterios que no coinciden con el umbral matemáticamente más exigente impuesto
por Bruselas, lo que podría dejar fuera del marco comunitario a municipios pequeños que hoy
sí están declarados tensionados.

En el frente de los alquileres turísticos, la batalla es igualmente intensa. La patronal Apartur
considera que las condiciones del reglamento cuestionan la decisión de Barcelona de extinguir
las licencias de unas 10.000 viviendas turísticas, dado que una supresión general no distingue
entre operadores ni acredita su efecto concreto. Y no es el único flanco catalán: restringir la
compra de vivienda en función del uso que se le dará —como pretende Catalunya— plantea
interrogantes constitucionales de fondo que el marco europeo no resuelve. Tampoco cabe
olvidar que Bruselas ya pidió a España en junio ampliar su parque de vivienda social, que
apenas alcanza el 2 % de la oferta total frente a una media europea cercana al 7 %.

La norma tiene aún mucho recorrido antes de entrar en vigor. Parlamento y Consejo deberán
negociar el texto definitivo, que con toda probabilidad diferirá sustancialmente de la
propuesta inicial. En un Parlamento con mayoría conservadora, los aspectos más
intervencionistas son los que corren más riesgo: el Grupo Popular Europeo ya ha avanzado que
se opondrá frontalmente a las restricciones sobre la compra de segunda vivienda,
argumentando que la experiencia europea demuestra que limitarlas no es sinónimo de
conseguir vivienda asequible.

En España, donde el debate habitacional es ya uno de los más
encendidos de la agenda política, la pregunta de fondo seguirá abierta mientras dure esa
negociación: si el marco que salga de Bruselas termina blindando las políticas actuales o, al
contrario, obliga a replanteárselas, es algo que solo el proceso legislativo —y los tribunales que
inevitablemente se pronunciarán— podrán despejar.

Asimismo, la situación española merece una mención particular en cuanto al parque de
vivienda social. Bruselas pidió a España en junio ampliar su parque de vivienda social,
advirtiendo de que este tipo representa menos del 2 % de la oferta total, frente a una media
europea de aproximadamente el 7 %.