Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026: un giro regulatorio en materia de arrendamiento y vivienda asequible

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, son la segunda entrega
de un paquete normativo que el Gobierno ya había intentado aprobar a finales de
septiembre pero que no consiguieron su convalidación en el Congreso de los
Diputados el pasado 2 de octubre de 2026. En esta segunda ocasión, el Ejecutivo
introdujo ciertos ajustes y aprovecha la situación de disolución de las Cortes para
sortear un posible bloqueo, al dirigirse a la Diputación Permanente para nueva
convalidación.

La operación presenta una particularidad desde el punto de vista constitucional:
aunque el recurso a la Diputación Permanente es plenamente legal y está respaldado
por la Constitución, algunos expertos cuestionan que concurra la «;extraordinaria y
urgente necesidad; exigida por el artículo 86 CE para acudir al real decreto-ley, dado
que la jurisprudencia constitucional ha interpretado este requisito de forma muy
amplia.

Ambas normas se publicaron en el BOE del 7 de octubre de 2026 y quedaron
pendientes de convalidación parlamentaria por la Diputación Permanente. No
obstante, sus calendarios de entrada en vigor divergen, lo que obliga a examinar con
precisión qué norma resulta aplicable en cada momento:

 El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, por lo que sus
medidas ya se aplican, salvo aquellas para las que se establece expresamente
una fecha posterior.
 El Real Decreto-ley 28/2026, en cambio, ha aplazado su entrada en vigor al 15
de noviembre, de modo que sus nuevas reglas sobre prórroga de contratos
solo cobrarán efecto si la norma supera previamente la convalidación
parlamentaria.

I. Real Decreto-ley 29/2026: protección social, regulación del mercado y
oferta asequible. Este decreto es el de mayor alcance sistemático. Podríamos
resumir las medidas más relevantes en las siguientes:

 Freno a las adquisiciones especulativas. Las sociedades, fondos y
entidades con o sin personalidad jurídica que tengan por objeto la adquisición

de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, así como los
grandes tenedores, tendrán limitada la compra de vivienda por un valor inferior
al 70 % de su valor de mercado, determinado por sociedad de tasación
independiente.

 Suspensión de desahucios y enervación extraordinaria. La norma regula la
suspensión de determinados procedimientos cuando la parte demandada se
encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.
La suspensión del desahucio no opera, sin embargo, si el propietario acredita
su propia situación de vulnerabilidad y dispone de dos o menos viviendas.

Como novedad especialmente relevante en el ámbito procesal, el decreto crea
un mecanismo de enervación extraordinaria en los desahucios por impago: la
comunidad autónoma competente dispondrá de dos meses para ofrecer una
alternativa habitacional al inquilino vulnerable, o bien para abonar o consignar
las cantidades adeudadas. Durante ese plazo el procedimiento queda
suspendido; si la Administración actúa, el contrato continúa vigente; si no lo
hace en ese plazo, la suspensión se mantiene hasta que cumpla con su
obligación.

 Reforma del alquiler temporal y por habitaciones. El legislador responde a
la proliferación de contratos de temporada utilizados de forma fraudulenta para
eludir el régimen protector del arrendamiento de vivienda habitual. A partir de
ahora, el arrendador deberá justificar la causa que motiva el desplazamiento
temporal del arrendatario, con una duración mínima de 31 días y máxima de 12
meses como regla general. Si se encadenan más de dos contratos de
temporada consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda,
estos se convertirán automáticamente en arrendamiento residencial ordinario,
con todas las garantías de duración, prórroga y actualización de la LAU.

En cuanto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las
habitaciones alquiladas no podrá superar la que correspondería al
arrendamiento de la vivienda completa en las zonas de mercado residencial
tensionado.

 Nuevas garantías para el arrendatario en contratos de vivienda habitual.
Varias modificaciones refuerzan la posición del inquilino en la relación

arrendaticia como i) incremento máximo de la renta del 2% hasta el 31 de
diciembre de 2027; ii) prohibición de imponer al inquilino gastos que no le
corresponden (IBI, inmobiliaria o de formalización del contrato); iii) plazo
desistimiento sin penalización, los inquilinos podrán abandonar el contrato,
transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin obligación de
pagar indemnización al propietario, iv) reparaciones, si existen desperfectos
que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede
solicitar por escrito la reparación aportando un presupuesto razonable. El
propietario dispone de 15 días para aceptarlo, proponer alternativa o ejecutar la
reparación directamente. Si no responde o se niega sin justificación válida, el
inquilino podrá realizar la reparación y descontar su coste de rentas
posteriores.

 Prórroga extraordinaria de los contratos por tiempo de dos años, a
petición del arrendatario (contratos que finalicen a 31 de diciembre de 2028),
siempre y cuando la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago del
alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
 Medidas fiscales a favor de propietarios e inquilinos vía IRPF. Bajo
determinados umbrales de renta y con determinadas condiciones.
 Fiscalidad al alquiler turístico. El alquiler de apartamentos o viviendas
amuebladas pasará a gravarse con un 10 % de IVA cuando el arrendador
preste servicios propios de la industria hotelera o cuando la duración no supere
las 30 noches. Asimismo, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta
el 50 % de la cuota del IBI sobre las viviendas destinadas a alojamiento
turístico, elevable al 100 % para propietarios de dos o más inmuebles con ese
uso, y hasta el 150 % para titulares de cuatro o más.
 SOCIMI: El gravamen sobre los beneficios de las SOCIMI derivados del alquiler
de viviendas se eleva del 15 % al 25 %, aunque está sujeto a reducciones del
50 % e incluso del 100 % en función del volumen de viviendas destinadas al
alquiler bajo criterios de asequibilidad.
 IVA superreducido para vivienda protegida: La vivienda protegida de forma
permanente o indefinida pasará a tributar al tipo superreducido del 4 % de IVA,
incluyendo la construcción de garajes y anexos en el mismo edificio.

II. Real Decreto-ley 28/2026: un nuevo modelo de estabilidad arrendaticia. Este
decreto concentra su reforma en una sola disposición de la LAU —el artículo
10— pero sus consecuencias prácticas son de gran calado y se prevé su NO
convalidación por la Diputación Permanente. Estas medidas, ciertamente más
discutidas que en el anterior Real Decreto y con mucho menor apoyo serían:

 Prórrogas sucesivas de larga duración. Una vez transcurridos como mínimo
cinco años de duración del contrato —o siete si el arrendador es persona
jurídica—, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos sucesivos de
la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su
voluntad de no prorrogarlo.
 Preaviso ampliado para el arrendador. El plazo de preaviso del arrendador
se eleva de cuatro a seis meses; el del arrendatario se mantiene en dos
meses. La comunicación no puede ser genérica: debe ser suficientemente
clara y acreditable, y cuando el arrendador pretenda acogerse a una causa que
excluya la indemnización, deberá expresarla de forma detallada, por escrito y
dentro del propio preaviso
 Indemnización obligatoria al arrendatario. La novedad más controvertida de
este decreto. El arrendador que comunique su voluntad de no prorrogar el
contrato deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al
menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de
análogas características a la arrendada, calculado conforme al sistema estatal
de referencia de precios de alquiler. Alternativamente, si resulta superior, se
tomará una mensualidad por cada año de permanencia. La transmisión del
inmueble no extingue este derecho. La obligación corresponderá al adquirente
que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra una causa
legal de exclusión.

Ahora bien, la indemnización tiene importantes excepciones. No procederá,
entre otros supuestos, cuando el arrendador persona física necesite la vivienda
para sí o para familiares de hasta segundo grado; cuando el arrendatario no
hubiera residido en la vivienda en los seis meses anteriores salvo causa
justificada; cuando el arrendatario disponga de otra vivienda adecuada en el
mismo municipio; o cuando las partes suscriban un nuevo contrato de alquiler
sobre la misma vivienda o el arrendatario rechace una oferta que cumpla los
requisitos legales.

Con tantos cambios sucesivos, la fecha del contrato resulta especialmente relevante.
No todas las medidas afectan de la misma forma a los contratos antiguos y a los
nuevos, e igualmente influyen el momento de vencimiento, si el contrato está ya en
prórroga, la ubicación de la vivienda y las circunstancias concretas de las partes. Por
todo ello, tanto si eres propietario o arrendatario, conviene un buen
asesoramiento jurídico para evitar situaciones indeseadas.

Desde el punto de vista práctico, la complejidad del régimen transitorio —con cuatro
momentos normativos distintos desde finales de septiembre y dos fechas de entrada
en vigor diferentes— exigirá un análisis individualizado de cada contrato. La fecha de
su celebración, la de su vencimiento, las comunicaciones ya realizadas y la condición
del arrendador serán determinantes para saber qué norma resulta aplicable. Antes de
actualizar la renta, renovar, comunicar el final del arrendamiento o firmar un nuevo
contrato, conviene comprobar con detalle cuándo se suscribió el contrato, cuándo
vence y qué régimen jurídico es el aplicable en ese momento.