LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: PRÓRROGAS, ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Y NUEVOS RETOS PARA INQUILINOS Y PROPIETARIOS

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

El mercado del alquiler residencial en España atraviesa un momento especialmente
delicado. A la tradicional tensión entre la protección de los derechos de los inquilinos y
la garantía de rentabilidad legítima para los propietarios, se suma una creciente
preocupación social por el acceso a la vivienda en un contexto de inflación, falta de
oferta y presión urbana. En este escenario, el régimen legal aplicable a la finalización
del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, las posibilidades de prórroga y la
actualización de la renta constituyen elementos clave que merecen ser abordados con
claridad, buscando un equilibrio que pondere los intereses de las partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción vigente desde las
sucesivas reformas de 2019, establece una duración mínima obligatoria de 5 años
si el arrendador es persona física (o 7 años si es persona jurídica), prorrogables
automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más (la llamada
prórroga tácita), salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar con al
menos 30 días de antelación.

Finalizado ese periodo total (hasta 8 o 10 años, según el caso), si ninguna de las
partes comunica nada por escrito con la antelación debida, el contrato entra en una
situación de tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) o de nueva prórroga anual,
dependiendo de las cláusulas pactadas y de la jurisprudencia aplicable.

Pero ¿Puede el propietario subir la renta al finalizar el contrato? Una de las
preguntas más frecuentes en esta fase es si el arrendador tiene derecho a modificar el
importe de la renta cuando finaliza la duración legal o prorrogada del contrato. La
respuesta es clara: la renta solo puede modificarse si se firma un nuevo contrato
(o adenda al anterior). Mientras el arrendamiento continúe prorrogado, ya sea
obligatoria o tácitamente, no cabe aumentar la renta más allá del mecanismo de
actualización pactado en el contrato inicial, normalmente referenciado al IPC o a
índices análogos (como el nuevo índice de referencia creado por la Ley 12/2023 por el
Derecho a la Vivienda en zonas tensionadas).

Por tanto, si el propietario desea ajustar la renta a los precios actuales del mercado
—que en muchos casos han subido de forma significativa en los últimos años—, la
única vía posible es negociar un nuevo contrato de arrendamiento cuando haya
finalizado la duración legal y siempre que se comunique en plazo (ojo: el arrendador
está obligado a comunicarlo cuatro meses antes de la finalización, si no, operará la
prórroga).

Recomendación: confeccionar un nuevo contrato al finalizar la duración legal.
Desde una perspectiva práctica y jurídica, resulta recomendable para ambas partes
—aunque especialmente para el arrendador— formalizar un nuevo contrato al finalizar
el periodo legal de duración o prórroga, con objeto de:

 Actualizar la renta de forma legítima, evitando el bloqueo de incrementos por
prórrogas automáticas. Siempre es deseable una negociación con el inquilino,
más si cabe si es de confianza y la relación del alquiler ha sido pacífica durante
los previos años.

 Actualizar cláusulas contractuales conforme a las nuevas necesidades,
normativa o condiciones del inmueble. Por ejemplo, si el propietario puede
verse en un escenario de necesidad de vivienda (por divorcio, traslado laboral
etc.) y precisa el inmueble como vivienda personal. Si dicha cláusula no
aparece en el contrato, no se podrá hacer valer en ningún caso.

 Prevenir situaciones confusas sobre la duración, fianzas, obligaciones de
conservación, etc.

Ahora bien, en un contexto de escasez de vivienda en alquiler y con una fuerte
protección legal al arrendatario, el margen real de negociación para el
propietario puede ser limitado si el inquilino no desea abandonar la vivienda y no se
muestra conforme con una subida que entiende desproporcionada (aunque sea el
precio del mercado), en cuyo caso la renovación del alquiler a través de un nuevo
contrato puede verse frustrada, y entraríamos en un escenario litigioso.

La prórroga automática: un arma de doble filo. La prórroga automática del contrato
cuando ninguna parte dice nada al vencimiento legal es, por una parte, una garantía
de estabilidad para el inquilino, lo que puede ser especialmente valioso en ciudades
donde los precios del alquiler han aumentado rápidamente. Pero al mismo tiempo,

limita la capacidad del propietario de adaptar la renta a las condiciones del
mercado, lo que puede generar tensiones especialmente en contratos antiguos con
rentas significativamente por debajo de la media actual.

En estas situaciones, muchos arrendadores se encuentran con contratos de larga
duración donde la actualización de la renta solo puede hacerse conforme al IPC o
índices similares, lo cual ha sido objeto de limitaciones adicionales en los últimos años
por razones de contención del mercado (como los topes del 2% y 3% previstos para
2023-2025).

Nuevos retos y perspectivas: el equilibrio deseado. El actual marco normativo se
enfrenta al difícil reto de conciliar el derecho de acceso a una vivienda digna y
asequible (art. 47 CE) con la libertad y la seguridad jurídica de los propietarios.

Desde el lado de los inquilinos, la posibilidad de prórrogas automáticas y la limitación
en la actualización de la renta ofrecen una necesaria protección ante un mercado en el
que los precios siguen creciendo muy por encima del poder adquisitivo medio. Desde
la óptica de los propietarios, sin embargo, existen crecientes dificultades para obtener
una rentabilidad justa y mantener la motivación de seguir alquilando viviendas si los
márgenes de actualización de la renta están fuertemente limitados por la ley.

En este escenario, la recomendación general es:

 Para inquilinos: conocer sus derechos de permanencia y las fechas clave del
contrato, y negociar con la suficiente antelación al aproximarse el vencimiento
si el arrendador nos ha mostrado su intención de actualizar la renta. En
ocasiones se puede pactar una escalada de la renta por años o hacer valer
otras situaciones (mejoras en la vivienda, tiempo transcurrido sin incidencias,
buena relación con la comunidad etc.).

 Para propietarios: planificar con tiempo la comunicación del fin de contrato y
manifestar el deseo de no prorrogar el mismo, siempre por escrito y de manera
fehaciente (al menos 4 meses antes de la finalización de este o sus prórrogas)
y estar preparados para negociar un nuevo arrendamiento si desean modificar
las condiciones, ponderando los intereses en presencia.

En definitiva, el régimen de terminación del arrendamiento de vivienda y las
posibilidades de prórroga y actualización de la renta constituyen herramientas jurídicas
que deben ser interpretadas en equilibrio, sin perder de vista el contexto social actual.
Si bien la protección al inquilino es esencial para garantizar un mercado del alquiler
justo y estable, también es imprescindible reconocer la función del propietario como
oferente de un bien de primera necesidad, cuya gestión debe resultar viable y
atractiva. Solo desde un diálogo informado y una legislación equilibrada será posible
avanzar hacia un sistema de arrendamientos urbanos más justo, estable y sostenible.
En cualquier caso, un buen asesoramiento legal sobre la vigencia del contrato o la
renovación siempre es recomendable para las partes.