CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: UN PROBLEMA RECURRENTE EN EL MERCADO DEL ALQUILER

Por Conrado Moreno Bardisa, socio director

En los último años asistimos a un aumento del porcentaje de residentes que recurre al
alquiler en España, hasta tal punto, que el mercado está colapsado, con mucha más
demanda que oferta, sobre todo en grandes capitales de provincia como Madrid,
Barcelona, Valencia etc. lo que ha conllevado una creciente traslación al ámbito de la
protección en materia de consumo de las personas inquilinas.

En efecto, la altísima demanda ha propiciado un incremento en el uso de cláusulas
que limitan o vulneran los derechos de los inquilinos, pues muchos propietarios
aprovechan la escasa oferta para imponer condiciones que no se ajustan a la
legalidad, pero ¿qué es exactamente una cláusula abusiva? Se trata de cláusulas que
no hayan sido negociadas individualmente o prácticas no consentidas expresamente
que, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en perjuicio del
consumidor un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes
que se deriven del contrato (esto es, cuando haya sido redactada previamente y el
consumidor no haya podido influir sobre su contenido).

¿Qué clausulas tienen la condición de abusivas? De acuerdo con la jurisprudencia de
nuestro país, la casuística es variada, pudiendo identificar las siguientes:

 Garantías excesivas. Según el artículo 36 de la LAU, en los arrendamientos de
vivienda es obligatoria la exigencia de una fianza equivalente a una mensualidad
de renta y, adicionalmente, puede pactarse de forma potestativa una garantía
adicional que no podrá exceder de dos mensualidades de renta, por lo que es
abusivo exigir cantidades superiores a estos límites legales bajo cualquier
concepto.

 Vinculación de la fianza al cumplimiento íntegro del contrato. Es nula la
cláusula que condiciona la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la
duración pactada del contrato, por implicar una renuncia anticipada del
arrendatario a derechos reconocidos legalmente. La fianza tiene como finalidad
exclusiva garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, como el
pago de rentas, suministros o la reparación de daños imputables al inquilino, y
no puede utilizarse como mecanismo sancionador por el desistimiento
anticipado.

 Traslado de gastos procesales al inquilino. Se han considerado nulas
aquellas cláusulas que imponen de forma general al arrendatario la asunción de
los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual. Este tipo de
estipulaciones suelen prever de manera genérica que el inquilino deba asumir
todos los gastos judiciales, sin tener en cuenta las circunstancias del caso
concreto, como la posibilidad de allanamiento del arrendatario o la concurrencia
de dudas de hecho o de derecho.

 Actualización de la renta con efectos retroactivos o no respetando los
límites legales. Normalmente, la actualización de renta se hace cuando se
renueva el contrato. Si se desea actualizar más adelante, no se puede reclamar
el pago de la diferencia de los meses anteriores; se deberá aplicar a partir del
mes siguiente a la modificación. Tampoco se puede incrementar la renta fuera de
los límites legales aprobados en los últimos años, por ejemplo, si la cláusula de
actualización de la renta no respetó el límite legal impuesto del 2%, será como si
no existiera, por lo que el inquilino no estaría obligado a cumplir con el aumento
de precio, ni siquiera con el 2%. Además, el arrendador se expone a posibles
multas y sanciones. Además, si el contrato no prevé la actualización anual de la
renta, en principio no se puede actualizar. Actualmente debe seguirse el IRAV
(índice específico que marca el Instituto Nacional de Estadística)

 Cobro de gastos de gestión inmobiliaria al inquilino. Según el artículo 20.1
de la LAU, tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el
arrendador, por lo que las agencias no pueden trasladar estos costes a las
personas inquilinas “bajo ningún concepto o denominación”.

 Renuncia al derecho de prórroga o exclusión de la tácita reconducción
sin preaviso. Las partes pueden pactar libremente la duración inicial del
contrato, aunque sea de un año. La LAU no prohíbe contratos de duración
inferior a 5 años. Sin embargo, lo que sí impone de forma imperativa es el
sistema de prórrogas obligatorias, y aquí es donde entra en juego el
carácter abusivo pues el arrendador está obligado a prorrogarlo hasta los 5
años. Por otro lado, las cláusulas que tratan de excluir la prórroga del contrato
a su vencimiento o la tácita reconducción sin que medie el preaviso suficiente
deben entenderse a su vez, nulas de pleno derecho.

Si bien esas son las más frecuentes, existen otras que también deben mencionarse
como penalizaciones desproporcionadas por demora en el desalojo al vencimiento, o
la inclusión como motivo de resolución del contrato la venta del inmueble, ya que si
bien se puede incluir perfectamente una clausula de renuncia al derecho de
adquisición preferente del inquilino, no se le puede resolver el contrato por venta del
inmueble a un tercero, que deberá subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Como se puede imaginar, incluir cláusulas abusivas no solo no produce los
efectos deseados, sino que puede volverse en contra del propio arrendador. Si
se añade una cláusula abusiva en el contrato, se considerará nula, es decir, que se
tratará como si no existiera, pudiendo incluso generar al propietario responsabilidad
sancionadora en materia de consumo.

¿Qué puede/debe hacer el inquilino en estos casos? Firmar un contrato de alquiler
con cláusulas abusivas puede ser frustrante, pero no significa que el inquilino esté sin
opciones. Incluso si ya ha firmado el documento, existen medidas legales y
negociadoras que puede tomar para proteger sus derechos. Las principales vías de
actuación son:

 Asesoramiento jurídico: consultar con un abogado especializado para
identificar las cláusulas nulas.
 Negociación extrajudicial: en muchos casos, una conversación directa con el
arrendador puede ser suficiente para resolver el problema, solicitando la
modificación o eliminación de las cláusulas abusivas, argumentando con base
en la normativa vigente e incluso indicando que se acudirá a Organismos de
Consumo.
 Reclamación formal: si la negociación no funciona, puede presentarse una
reclamación formal ante las instancias legales o administrativas pertinentes,
como Tribunales de Instancia o instituciones de protección al consumidor.
 Documentación del incumplimiento: mantener un registro detallado de las
irregularidades, tenerlo todo documentado.

En definitiva, conocer los propios derechos es el primer y más eficaz mecanismo de
defensa. Un contrato de arrendamiento no debería ser un instrumento de abuso, sino
el marco jurídico de una relación equilibrada y respetuosa para ambas partes.