DEUDAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA NUEVOS ADQUIRENTES: ¿QUÉ ME PUEDEN RECLAMAR Y QUÉ NO?

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

Comprar una vivienda en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal es
una de las decisiones más importantes de la vida de cualquier persona. Sin embargo,
muchos nuevos propietarios descubren, con sorpresa y cierta angustia, que junto con
las llaves de su nuevo hogar pueden heredar también determinadas deudas del
anterior dueño con la Comunidad de Propietarios. Este fenómeno, que tiene su origen
en la naturaleza real del crédito comunitario, genera frecuentes conflictos y
malentendidos que conviene aclarar desde el principio.

El régimen jurídico aplicable a las comunidades de propietarios en España se
encuentra recogido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal
(LPH), modificada en numerosas ocasiones, siendo el precepto central en esta materia
es el artículo 9.1.e) de la LPH, que establece con claridad el alcance de la
responsabilidad del adquirente.

En primer lugar, hay que destacar el concepto de “afección real” del bien inmueble
y es que el bien inmueble queda vinculado al pago de determinadas deudas con
independencia de quién sea su titular en cada momento. Es decir, el inmueble
responde de esas deudas como si se tratara de una carga que lo acompaña, con
independencia de las vicisitudes personales de sus sucesivos propietarios. Esto es
precisamente lo que ocurre con determinadas deudas comunitarias, y constituye la
razón por la que el nuevo propietario puede verse obligado a pagar cantidades que en
su día debió abonar el vendedor o cualquier anterior titular. El legislador introdujo esta
afección real por una razón muy práctica: garantizar la sostenibilidad económica de
las comunidades de propietarios (mantenimiento, conservación, servicios comunes
etc.).

La afección real del artículo 9.1.e) LPH comprende tanto las cuotas ordinarias
(gastos corrientes de mantenimiento, limpieza, administración, etc.) como las cuotas
extraordinarias o derramas (obras de rehabilitación, mejoras, instalaciones, etc.).

El artículo 9.1.e) de la LPH dispone que el adquirente de un piso o local en régimen de
propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, dentro de los siguientes límites
temporales y cuantitativos:

 Las cuotas del año natural en curso en el que se produzca la transmisión.
 Las cuotas correspondientes a los tres años naturales anteriores a dicha
transmisión.

Ejemplo: Si usted compra una vivienda el 15 de marzo de 2026, la Comunidad podrá
reclamarle las deudas pendientes del año 2026 (año en curso) y de los años 2023,
2024 y 2025 (tres años naturales anteriores). Las deudas anteriores a 2023 no podrán
reclamársele como adquirente.

La afección es «real»: responde el piso, no el nuevo adquirente personalmente (con
matices). Es importante entender bien este punto. La Ley establece dos planos de
responsabilidad distintos:

 El vendedor (anterior propietario): responde personalmente de toda su deuda
con la comunidad, sin límite temporal.
 El adquirente (nuevo propietario): responde con el piso adquirido, pero solo por
las deudas comprendidas en el plazo descrito (año en curso más tres años
anteriores).

En la práctica, esta distinción puede resultar algo difusa, ya que la Comunidad puede
iniciar un procedimiento judicial y embargar el piso para satisfacer esas deudas. Por
eso, aunque la responsabilidad sea «real» y no personal, el nuevo propietario tiene un
interés legítimo y urgente en conocer el estado de deudas antes de formalizar la
compraventa.

El artículo 9.1.e) de la LPH impone al transmitente la obligación de declarar en el
acto de la firma de la escritura pública de compraventa el estado de sus deudas
con la Comunidad. A tal efecto, debe aportar una certificación expedida por el
Secretario-Administrador de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente,
acreditando que está al corriente de pago o expresando la cuantía de las deudas
pendientes. Esta certificación quedará sin efecto si el adquirente exonera de tal
requisito al vendedor, asumiendo cualquier problema que pueda aparecer después.

La recomendación es clara, todo comprador debería, antes del otorgamiento de
escritura:

i) exigir al vendedor la certificación de deudas con la comunidad, actualizada
y firmada correctamente

ii) revisar personalmente con el Administrador de la finca el

estado de deudas, si fuera posible

iii) descontar del precio de compraventa el importe
de las deudas existentes, o exigir que sean saldadas antes del otorgamiento de
escritura y

iv) incluir en el contrato de compraventa una cláusula de garantía por la
que el vendedor responda personalmente de cualquier deuda comunitaria anterior a la
transmisión.

En cualquier caso, es aconsejable la intervención de un abogado para la redacción de
los contratos de arras/reserva, la revisión de la documentación, notas registrales, actas
de la comunidad y la preparación de la minuta y firma en notaria.