Apuntes sobre la futura (y polémica) ley de vivienda
Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director de Bardisa y Asociados.
Publicado en Economist&Jurist el 31/10/2011
La polémica Ley de Vivienda, que previsiblemente se aprobará en las próximas semanas para su tramitación parlamentaria a finales de año, nace con el objetivo de destensionar el mercado inmobiliario en determinadas zonas de nuestro país, buscando una congelación de precios del alquiler e incluso, en determinados casos, una bajada de los mismos.
Hay acuerdo. Finalmente, los dos partidos que forman el actual Gobierno de coalición han sacado adelante un pacto por una nueva Ley de Vivienda en la que pretenden implicar a otros partidos políticos, agentes sociales, instituciones y Administraciones autonómicas y locales. No es casualidad que, en el marco de la negociación de los Presupuestos Generales del Estado se haya conseguido alcanzar un acuerdo en materia de vivienda, una de las materias clave para la formación morada que quiere frenar las subidas abusivas del alquiler.
Se debe partir de la premisa de que el precio medio del alquiler en nuestro país ronda los 674 euros al mes, si bien, como es normal existen grandes diferencias por provincias (por ejemplo, de los 819 euros de Madrid a los 336 euros al mes de Lugo) de acuerdo con los últimos datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento. Diferencias que aún son más pronunciadas si la comparativa la hacemos por núcleos urbanos-capitales de provincia. Los españoles dedican un 41% del sueldo íntegro (bruto) al pago del alquiler de su vivienda, estando muy lejos del umbral recomendado, entre el 30 y el 35% del salario, lo que no es sino un reflejo del gran incremento que ha sufrido el precio del alquiler estos últimos años, ya que en 2018 destinábamos al mismo concepto entre un 28 y un 34%.
La norma prevista tiene por objeto delimitar una serie de zonas a las que se denomina “tensionadas” para la aplicación de medidas que frenen la continua escalada del precio del alquiler o incluso, la obligatoriedad de bajar dichas rentas en determinados casos, entendiendo como “zona tensionada” los lugares donde el precio medio del alquiler haya crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. De acuerdo con lo que sabemos hasta el momento, las medidas previstas tienen, por un lado, un carácter coercitivo -por ejemplo, se impondrán recargos en el IBI de hasta el 150% a las viviendas que permanezcan vacías por un plazo de más de dos años- o por otro, una cara más amable con incentivos fiscales para pequeños propietarios, o bonos de ayuda para jóvenes de hasta 250 euros mensuales durante dos años.
Quizá una de las medidas más polémicas previstas en la futura Ley, criticada ampliamente por el sector inmobiliario en su conjunto, sería la imposición a las nuevas promociones-construcciones de vivienda de destinar el 30% de la obra nueva a alquiler social o la imposición de determinados precios a los “grandes tenedores” de vivienda –aquellos que poseen más de diez viviendas- si bien previsiblemente se distinguirá entre personas físicas y personas jurídicas. Los grandes tenedores –personas jurídicas- deberán adaptar el precio del alquiler a un índice de referencia que establezca la Administración competente (probablemente autonómica), mientras que para los grandes tenedores “personas físicas” y pequeños propietarios se acordará en dichas zonas tensionadas la congelación de precios acompañada de incentivos fiscales por bajar el alquiler, alquilar a jóvenes de entre 18 y 35 años y medidas similares.
Desde la patronal del sector inmobiliario se ha tildado de “preocupante” el acuerdo alcanzado en el seno de Gobierno, ya que afirman que lejos de alcanzar su objetivo, dicho intervencionismo tenderá a agravar los problemas ya existentes de escasez de vivienda de alquiler, y además desincentivará la inversión privada. Entienden que siendo “lógico” que un Gobierno intente favorecer el acceso a la vivienda, la solución no pasa por la intervención en el negocio, sino promover más oferta de vivienda para abaratar los precios.
Por otro lado, el PNV y otros partidos de centroderecha de ámbito nacional que Gobiernan en varias CCAA y grandes capitales de provincia, han anunciado que no aplicarán la norma en sus respetivos territorios, incluso algún gobierno socialista autonómico ha apuntado en dicha dirección, por lo que la ambiciosa Ley podría transformarse en “papel mojado” al poco de aprobarse ya que precisa de la concurrencia de las distintas Administraciones Territoriales para su aplicación.
Por último, a la posible inconstitucionalidad de determinados aspectos de la norma – ya se ha anunciado la interposición de recursos ante el Tribunal Constitucional por distintos actores políticos- se suma la dificultad de definir, catalogar y censar el stock de viviendas consideradas vacías por el legislador, o como incentivar la nueva construcción de viviendas en dicho contexto normativo, ciertamente hostil para el inversor privado.