La validez de los contratos de alquiler firmados en enero de 2019
Por Conrado Moreno Bardisa. Socio Director Bardisa y Asociados.
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos planteada por el Gobierno mediante el Real Decreto-Ley 21/2018 fue rechazada por el Congreso el pasado 22 de enero 2019.
El Real Decreto-Ley más corto de la historia, con apenas un mes de duración, ha causado cierta preocupación entre propietarios e inquilinos que firmaron un contrato de alquiler durante la escueta vigencia del Real Decreto-Ley.
Por lo tanto, vuelve a estar en vigor la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, cuya reforma más importante se llevó a cabo con la Ley 4/2013 de 4 de junio.
¿Cómo afecta legalmente el rechazo de la reforma a caseros e inquilinos?
Lo vamos a ver en este post. No obstante, antes es preciso recordar los principales cambios que pretendía introducir el Real Decreto-Ley.
Entre las medidas más importantes que introducía la referida reforma y que NO HAN SIDO FINALMENTE CONVALIDADAS se encuentran:
● La duración mínima.
El Real Decreto-Ley proponía aumentar la duración mínima del contrato de 3 a 5 años (cuando el arrendador es persona física), y de 5 a 7 años (cuando es persona jurídica).
● La prórroga tácita.
Cuando llegado el día de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y, transcurrida la duración mínima, ninguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo, el contrato se entenderá prorrogado tácitamente por 3 años más, en lugar de 1 año.
● Uso de la vivienda arrendada para sí o los familiares del arrendador.
El propietario podrá resolver el contrato de alquiler antes de alcanzar la duración mínima cuando, transcurrido el primer año de vigencia, necesitare usar la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En este caso, el arrendador lo comunicará con 2 meses de antelación como mínimo a la fecha en la que necesite usar la vivienda y deberá ocuparla dentro de los 3 meses siguientes.
En caso de no ocuparla dentro de los 3 meses, el inquilino tendrá derecho a:
- Recuperar el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de 5 o 7 años, respetándose las demás condiciones contractuales. Y además, a ser indemnizado por los gastos que le hubiere causado el desalojo de la vivienda hasta su recuperación.
- O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar la duración mínima.
● Revisión de la renta.
Las partes podrán acordar revisión de la renta anualmente. En caso de acuerdo expreso sobre la actualización sin indicar el índice de referencia, la renta será revisada conforme al índice de Garantía de Competitividad.
Si no existe acuerdo expreso, no se aplicará revisión de la renta al contrato.
● Gastos derivados del arrendamiento.
Las partes podrá acordar que sea el arrendatario quien se haga cargo de los gastos consistentes en:
- El adecuado mantenimiento del inmueble.
- Cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización.
Para que dicho acuerdo sea válido, deberá acordarse por escrito indicándose el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Si el arrendador es una empresa, los gastos de gestión de inmobiliaria y formalización del contrato correrán a su cargo.
¿Son válidos los contratos de arrendamiento firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019?
Los contratos de alquiler que hubieren sido firmados entre la entrada en vigor de dicho Real Decreto-Ley y el rechazo por el Congreso, serán válidos.
Recordemos que, en primera instancia, los contratos de alquiler se rigen por la voluntad de las partes.
Si firmaste un contrato de arrendamiento entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, debes saber que tu contrato se regirá por el Real Decreto-Ley actualmente derogado.
Así, al contrato le serán de aplicación las medidas comentadas arriba. Las partes no pueden cambiar la Ley.
No obstante, si casero e inquilino quisieran que el contrato se rigiese por la Ley actual (la que está vigente desde la última reforma de 2013), deberán firmar un nuevo contrato.
La única manera que tiene el propietario de recuperar la vivienda antes de los 5 o 7 años es alegando que necesita la vivienda para sí o sus familiares tal y como he explicado antes.
Si has firmado un contrato de alquiler recientemente o vas a firmar uno y tienes dudas sobre las condiciones del mismo, ponte en contacto conmigo y te ayudaré encantado.