PUNTOS DE RECARGA DE VEHÍCULOS ELÉCTRICOS EN GARAJES Y CÓMO ACTUAR CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director

La progresiva electrificación del parque automovilístico ha trasladado al ámbito
residencial una cuestión práctica y jurídica de primer orden: la instalación de
puntos de recarga de vehículos eléctricos en garajes sujetos al régimen de
propiedad horizontal. La convivencia entre el derecho individual del propietario
a adaptar su plaza de garaje y los intereses colectivos de la comunidad genera
dudas recurrentes, especialmente en edificios preexistentes.

Durante años, la instalación de cualquier elemento en zonas comunes o que
afectara a la estructura del edificio requería la aprobación de la junta de
propietarios. Sin embargo, la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal establece
en el Artículo 17, punto 5: «La instalación de un punto de recarga de vehículos
eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se
ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa
a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad
correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos
en la misma»; Esta previsión legal responde a una clara finalidad de fomento de
la movilidad sostenible, limitando la capacidad de bloqueo de las comunidades.

Como vemos, la norma establece un régimen de comunicación previa, no de
autorización:

 El propietario no necesita acuerdo previo de la junta.
 Basta con comunicar por escrito a la comunidad la intención de
instalar el punto de recarga.
 El coste íntegro de la instalación y del consumo eléctrico corresponde al
propietario solicitante.

Este cambio normativo supone un giro radical en la concepción tradicional de
las decisiones comunitarias. Ya no estamos ante una solicitud de permiso, sino
ante un derecho individual del propietario que únicamente debe ser
comunicado a la comunidad.

Hoy en día, instalar un punto de recarga en un garaje comunitario con la
normativa vigente resulta muy sencillo, amén de que la comunidad de
vecinos no puede, en ningún caso, prohibir que instale un punto de
recarga. Tampoco es necesario que lo apruebe o lo acepte, ya que bastará con
que la comunidad sea informada por escrito con un plazo de 30 días antes de
realizar la instalación al presidente o al administrador. Este plazo no es
caprichoso: permite a la comunidad conocer las obras que se van a realizar,
valorar su impacto en las zonas comunes y, en su caso, plantear cuestiones
técnicas o de seguridad que deban ser consideradas.

Al igual que ocurre en el resto de obras, se deberá adjuntar un proyecto o
memoria técnica que recoja los detalles de las modificaciones que se van a
realizar en la zona común. Esta documentación técnica es fundamental, ya que
proporciona transparencia al proceso y permite a la comunidad verificar que la
instalación cumple con todos los requisitos normativos.

Esta es la esencia del nuevo marco legal: información, no autorización. La
diferencia es sutil pero crucial: la comunidad tiene derecho a conocer, pero
no a vetar.

La excepción: cuándo sí se necesita aprobación de la comunidad. Existen
situaciones específicas en las que la mera comunicación no es suficiente y se
requiere la aprobación de la junta de propietarios: cuando se deba, por
necesidad, conectar el cargador al contador comunitario del garaje, sí
necesitarás aprobación de los vecinos. Esta excepción tiene su lógica: cuando
se utiliza el suministro eléctrico comunitario, se está haciendo uso de un
recurso común que afecta a todos los propietarios.

No obstante, esta no será la situación habitual, lo normal es que el suministro
eléctrico llegue a través del contador de la vivienda o mediante un nuevo punto
de suministro eléctrico (siendo la primera opción es la más práctica y
económica cuando es viable), sin embargo, no siempre es posible conectar
desde la vivienda. En el caso de que la estructura del edificio no permita

conectar un cable desde el contador de tu casa hasta la plaza de garaje o
tengas la plaza en un lugar distinto a donde vives, se hará necesario un nuevo
punto de suministro eléctrico dedicado exclusivamente al punto de recarga en
el garaje comunitario. Esto puede implicar una mayor complejidad en la
instalación, ya que requiere instalar un nuevo punto de suministro y un nuevo
contador, lo cual implica tener que gestionar y pagar dos facturas distintas.

La instalación de un punto de recarga no es una obra menor y requiere cumplir
con diversos requisitos técnicos establecidos en la normativa vigente. Desde el
punto de vista técnico, resulta de aplicación obligatoria el Reglamento
Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), aprobado por el Real Decreto
842/2002, y de manera específica la Instrucción Técnica Complementaria ITC-
BT-52, que regula las infraestructuras para la recarga de vehículos eléctricos.
Esta instrucción contempla expresamente el supuesto de garajes en edificios
existentes y establece, entre otras cuestiones:

 La posibilidad de realizar instalaciones individuales conectadas al
contador del usuario.
 La obligación de que la instalación sea ejecutada por empresa
instaladora autorizada.
 La exigencia de protecciones eléctricas específicas y canalizaciones
adecuadas.

El cumplimiento de la ITC-BT-52 es esencial para legitimar la instalación frente
a la comunidad.

¿Qué nos puede exigir la comunidad de propietarios? Aunque la
comunidad no puede vetar la instalación, sí conserva determinadas facultades:

 Exigir el cumplimiento de la normativa técnica y de seguridad.
 Solicitar que el trazado cause la menor afección posible a elementos
comunes.
 Requerir la reposición de elementos comunes alterados.

 Exigir que el consumo eléctrico sea individualizado, sin coste para la
comunidad.

Por otro lado, la comunidad también puede regular criterios generales mediante
acuerdos (por ejemplo, canalizaciones comunes o preinstalaciones), siempre
que no vacíen el derecho reconocido al propietario.

Es relativamente frecuente que algunas comunidades intenten someter la
instalación a votación o denegarla por mayoría. Esta actuación no se ajusta a
la LPH cuando se trata de un uso privativo, no obstante, se recomienda a los
propietarios lo siguiente:

 Comunicar siempre por escrito y conservar prueba.
 Contratar instaladores homologados.
 Ajustar el proyecto al trazado menos invasivo.
 Asumir claramente costes y mantenimiento.

Tanto si la Comunidad trata de bloquear su derecho a la instalación de
cargador, como si el propietario pretende ejercer dicho derecho de manera
abusiva, es recomendable un asesoramiento legal previo.